Otec slovenského Parndorfu

Onedlho budú Slováci nakupovať v jeho vysnívanom projekte, slovenskom outlete. K developmentu sa však dostal až po štúdiu chémie a očividne urobil dobre. Nielen pre veľké peniaze. Firmy, ktoré Andrej Brna spoluzakladal, dnes patria k najvplyvnejším v brandži.

Práca jadrového chemika vám nikdy nevoňala?

Myslíte asi moje niekdajšie štúdium chémie a fyziky. Dopracoval som to do tretieho ročníka, ale tam som si uvedomil, že biely plášť nie je to, čo by mi sedelo.

Oblek bol teda lepší?

Už to tak vyzeralo.

Ako ste sa dopracovali k stavebnému biznisu?

V úplných začiatkoch som sa k nemu dostal cez otca, ktorý v tejto sfére podnikal. Bolo to podobné veľkým realitám. Keď som končil strednú a začínal som študovať na vysokej škole, zaujímalo ma, asi ako každého chalana, čo robí môj otec. Začal som brigádovať na stavbách, privoňal som k stavebnému biznisu a zapáčilo sa mi to. Ako prvú úlohu som riešil predaj pozemku, ktorého spoluvlastníkom bol môj otec. To všetko popri štúdiu na vysokej škole. Postupne som pochopil, že chemik asi zo mňa nikdy nebude.

V čom bolo kľúčové rozhodnutie?

Ešte počas štúdia a práce v realitnej kancelárii som zažil obdobie, keď sa trh začal rýchlo hýbať a objavil sa veľký dopyt po pozemkoch, ktoré boli minimálne majetkovoprávne vyrovnané. Keďže som uspel vo svojom prvom obchode s otcovým pozemkom, začal som sa tomu venovať. Pridala sa k tomu túžba mladého človeka niečo dosiahnuť. Zistil som, že vzhľadom na zákon a históriu Slovenska sú pozemky rozdrobené, majú priveľa vlastníkov, prakticky väčšina je právne nevyrovnaná.

Chceli ste to využiť?

Určite. Z prieskumov trhu, ku ktorým som mal prístup vďaka realitnej kancelárii, v ktorej som robil, som vydedukoval, ako sa môže Bratislava postupne rozširovať.

Bratislava tých možností mnoho nemá.

Práve preto, že je to mesto zvláštne tým, že je ohraničené vrchom. Možnosti v zmysle logistiky, štátnych hraníc, Slovnaftu, územie mesta veľmi okliešťujú. Vyplynulo mi z toho, že rozširovanie na západ je najvhodnejšou alternatívou. Existovala priepasť z histórie, niekdajšia železná opona, môžeme to nazvať aj predsudkom, z ktorého vyplývalo, že okolie Rakúska sme nikdy veľmi nebrali ako miesto vhodné na bývanie a život. Napadlo mi, že by som sa mohol podujať sceliť rozdrobené a majetkovoprávne nevyriešené územia a pokúsil som sa nájsť čo najlepšiu cestu. Napokon som sa tomu začal intenzívne venovať.

Ako reagovali ľudia?

Bolo to priaznivé obdobie na nový biznis. Záujem ľudí bol veľký, pretože trh s realitami ešte nezažíval boom a všetci boli radi, že získajú peniaze za pozemky, ktoré z ich pohľadu neboli atraktívne. Jednoducho sa mi podarilo sceliť a predať menšie plochy, ale ešte vždy existovali „slížiky“ na mape, ktoré niekomu patrili a k ich majiteľom som sa nevedel dostať. Dnes je to bežná právna prax, ale vtedy som popri škole na to nahovoril kamarátov, ktorí študovali na právnických a ekonomických školách, a postupne sa nám darilo vytvárať veľké jednotné vyrovnané územia, ktoré bolo možné ponúknuť veľkým developerským spoločnostiam. Urobili sme takto dva projekty a zarobili na tú dobu peniaze, o akých sa nám nikdy nesnívalo.

Najťažšie je zarobiť prvý milión. Čo ste s ním urobili?

Investovali sme ho, samozrejme, ďalej. Väčšie peniaze je vždy lepšie otáčať. Spojili sme sa s ďalším developerom, skupovali sme vlastné pozemky a začali sme developovať vlastné projekty. To sme urobili niekoľkokrát, pri viacerých lokalitách. Zaujímavo sa to rozbehlo a zároveň si to vyžadovalo urobiť ďalší krok a pokročiť v developmente.

Nebol to práve len vtedajší realitný boom?

Áno, bolo to obdobie roku 2006 až 2008, ten boom bol celosvetový. Aj preto sme sa spojili s niekoľkými zahraničnými investormi prostredníctvom českej finančnej skupiny Reform Capital.

Aký bol na to dôvod?

Každý mal veľa peňazí a mnohí nevedeli, čo s nimi. Ľudia z týchto fondov chceli investovať radšej do väčších projektov, viac peňazí a na dlhší čas, pokojne aj s vyšším rizikom. My sme už mali dobré referencie, vedeli, že sa na nás môžu spoľahnúť. Spojili sme sa preto s veľkými investičnými fondmi, ako sú Apollo Management, Credit Suisse, Cyrus Capital, Monarch, Pentagon, ESO Capital a pustili sa do doteraz najväčšieho projektu v strednej a východnej Európe Centrop City pri Záhorskej Bystrici.

Tu ste však pribrzdili. Čo je s tým projektom dnes?

Bola a je to veľkolepá idea urobiť niečo komplexne, urbanisticky efektívne, jednoducho novú mestskú štvrť, do ktorej sa investuje veľa peňazí. Rozhodli sme sa robiť veľký projekt a zanechať za sebou niečo veľké, nie robiť veľa malých projektov. Chcel som, aby sa vytvoril projekt, v ktorom bude všetko fungovať, kde sa skĺbia nové technológie a pri ktorom vytvoríme mestskú štvrť budúcnosti. Tá myšlienka bola vynikajúca.

Veríte tomu, že stále je?

Verím, napriek tomu, že vtedy bol pohľad na projekt oveľa optimistickejší ako dnes.

Dokáže trh vôbec uživiť taký projekt? Ide v ňom o stámilióny eur na dvadsať rokov.

V tomto prípade to nie je len otázka trhu, ale najmä času. Počas boomu je development rýchlejší. Ale ani počas krízy sa nemôže zastaviť rozvoj, zmenší sa síce množstvo peňazí v obehu, ale nikdy sa nezastaví, len spomalí na určitý čas. Je kríza a nikto nevie, ako dlho potrvá, či dva alebo sedem rokov, ale každý vie, že raz sa odrazíme odo dna. A rovnako nikto nevie, ako vysoko rozvoj znovu pôjde. Jediná známa premenná je, že to bude trvať nejaký čas.

Hráte tak trochu vabank?

Pri pôde to nikdy nie je vabank. Aj naši otcovia hovorili, že najlepšia investícia je do pôdy. My sme nahromadili peniaze, ktoré sme zainvestovali do pozemkov. Pôda a pozemky nechátrajú. Keby tam aj „spadla bomba“, tak maximálne vznikne kráter, ale pôda tam zostane a jej hodnota sa nezmení, zatiaľ čo hodnota peňazí na účtoch vie kolísať veľmi rýchlo.

Je Realiz rodinná firma?

Rodinno-kamarátska. Sú v nej ľudia, s ktorými sa poznáme už veľmi dlho a môžeme si na sto percent dôverovať, dopĺňať sa a vždy sa vieme dohodnúť. To je to najdôležitejšie.

Ako to s realitami vyzerá dnes?

Vnímam to tak, že trh sa odo dna už odrazil. Rok 2008 bol ťažký, rok 2009 ešte ťažší, minulý rok sa začala situácia zlepšovať, v tomto roku by zlepšovanie malo pokračovať. To vám podľa mňa dnes povie každý, nemusia to byť ani ľudia od realít.

Objavili sa tu realitné fondy. Čo očakávajú?

Ťažko povedať. Sto ľudí, sto chutí. Jednoducho, je to zmýšľanie, ktoré sa absolútne líši od toho, aké majú ľudia zvyknutí podnikať v inom segmente. Sú to prostriedky, ktoré ako jediné možno investovať do obrovských projektov, ktoré by žiadne banky nechceli či nedokázali financovať.

Nie je problém Bratislavy, že developerov je tu priveľa?

Nemyslím si. Čím je väčšia konkurencia, tým je viac projektov, tým sú spoločnosti nútené k väčšej profesionalite a kvalite projektov a je to zaujímavejšie pre ľudí. Vytvára sa tak oveľa väčšia ponuka, jednoducho možno pokryť rôzne požiadavky trhu, a ak ich viete kvalitne uspokojovať, tak časom aj rastie.

Čo bolo dôvodom, že ste sa rozišli so spoločnosťou Opera, ktorú ste spoluzakladali?

Zakladal som ju s investorom, s ktorým sme spoločne sceľovali pôdu. Chceli sme profitovať zo spojenia a každý priniesť pridanú hodnotu. Obchod išiel veľmi dobre. Rozišli sme sa však v názoroch na podnikanie. Keďže sme sa nevedeli zhodnúť na tom, čo urobiť s peniazmi, ktoré sme zarobili, riešením bolo ísť vlastnými smermi.

Vy ste boli dravší?

Išlo o typ podnikania. Partneri mali zá- ujem ísť do nových oblastí podnikania, ako boli napríklad lietadlá. Zaujímavý biznis, ale stále veľmi riskantný. My sme chceli ísť iným smerom. Začať konečne aj niečo reálne stavať a robiť všetko od začiatku po konečnú stavbu. Chcel som, aby som raz mohol povedať – toto sme postavili my. Z pozemkov to povedať nemôžete, pretože na tých bude stavať niekto iný.

Preto ste sa rozhodli stavať outlet na Slovensku?

Momentálne je to jeden z našich najväčších projektov. Preto do toho veľa vkladáme.

Je v tom veľký risk?

Mnoho ľudí si myslí, že na Slovensku sme prví, preto riskujeme. Ale outlet nie je biznis štátov, je to, takpovediac, biznis kontinentálny, hranice štátu v tom totiž nehrajú takmer nijakú úlohu.

Máte overené, že to bude fungovať?

Získali sme skúsenosti, ako môžeme postupovať pri takýchto veľkých a zložitých projektoch, aby boli na konci úspešné. Výsledok je nesnažiť sa vymyslieť koleso, ak ho už raz niekto vymyslel a má v tom veľkú prax. Lepšie je odborné know-how si kúpiť, aj keď na začiatku je to drahá investícia. Bohužiaľ, na Slovensku to zatiaľ nie všade takto funguje a často sa slovenské firmy snažia všetko urobiť a vymyslieť samy, lebo si myslia, že ušetria, ale nakoniec to má presne opačný efekt. Aby sme vyhoveli spotrebiteľom, ktorí pri nakupovaní v outlete strávia dlhší čas ako v klasických nákupných centrách, musíme im poskytnúť možnosť nájsť tam svoje obľúbené a známe značky. Pripravili sme sa na to, že musí ísť o investíciu, ktorá bude zodpovedať outletu, a teda od začiatku sme si boli vedomí, že to nemôže byť projekt za milióny eur, ale za desiatky miliónov eur.

Aká je celková investícia?

Vyše sedemdesiat miliónov eur troch fázach. Až pri takejto veľkosti a kvalite to má zmysel, pretože outlet nie je biznis o kompromisoch.

Robíte veľké veci aj mimo realít?

V čom sa dá, ale najmä v športe. Hoci prioritne na prvom mieste je práca, potom rodina. Venujem sa však motorizmu a triatlonu.

Ako ste v tom ďaleko?

Stále hobby. Sú týždne, keď development vie dať zabrať. Je to najmä psychicky náročná práca, popri ktorej je nutná fyzická aktivita.

Zarába vám niečo okrem betónu a pôdy?

Sme na trhu nejakú dobu a za ten čas sme sa zoznámili s veľkým množstvom ľudí. Z času na čas sa nám na stôl dostane zaujímavý projekt, ktorý sa netýka realít. Do niekoľkých takýchto projektov sme zainvestovali peniaze. Sú to však skôr drobné.

Rádovo milióny?

V niečom.

O aké projekty ide?

IT. Ale pozerám sa na ne z laického pohľadu, pretože mnohým vôbec nerozumiem, preto sa snažím získať do tímu najlepších ľudí na trhu, ktorým dôverujem. A, samozrejme, je to tak trochu aj o diverzifikácii podnikania.

Trúfalý prístup.

Netvrdím, že je to najlepší prístup. Platí však, že najlepšie je mať veci rozdelené. Prioritne v tom, v čom ste dobrý a čo viete robiť najlepšie. To je pre mňa osemdesiat percent. Zvyšok dávam do športu, charity, projektov, ktoré prinajmenšom vyzerajú sľubne. Nie sú to mŕtve peniaze. V biznise sa držím hesla: Keď chceš byť v niečom dobrý, vždy si musíš na to najať ľudí, ktorí sú v tom oveľa lepší než ty. A ešte jedno pravidlo: Najprv musíš vedieť dať, aby si mohol dostať.

To znie takmer ako „nerob sám to, čo dokáže za teba urobiť niekto iný“.

Pravda. Zvykol som si takýchto ľudí zaplatiť a zobrať tých najlepších. A keď to už oni nedokážu, potom to nie je dobrá myšlienka.

Čo vás naučila kríza?

Dvakrát meraj, raz rež. Pred krízou nebolo takmer nič zdravé, trh bol chorý. Každý bol developer a chcel stavať. Predať sa dalo úplne všetko, hoci spoločnosť vedela, že to nie je dobré, ale robila to aj preto, že to vedela predať ďalej. Developeri s ničím vedeli zrazu robiť za pomoci veľkého marketingu projekty bez akýchkoľvek skúseností – a to nebolo správne.

Andrej Brna (29) sa narodil v Bratislave. Študoval na Fakulte sociálno-ekonomických vzťahov v Trenčíne a na Prírodovedeckej fakulte v Bratislave. V roku 2004 bol Andrej Brna spoluzakladateľom spoločnosti Realiz, s.r.o. (2009 zmena na Realiz, a.s.), ktorá sa od roku 2005 špecializuje na agregáciu pôdy a development. Venuje sa triatlonu a motorizmu.

Foto – Maňo Štrauch

© 2011 TREND Holding, spol. s r.o.