V novom roku nové hypotéky

Na rozhodovanie o zmene banky bude dosť času a za predčasné splatenie pri obnove fixácie už nebude poplatok v žiadnej z bánk. Bude to platiť pre tých, ktorí o hypotéku ešte len budú žiadať, aj pre tých, ktorí ju už roky splácajú. Tak to vyzerá po novom s hypotékami.

Zmeny sa v budúcom roku budú týkať predovšetkým úrokových sadzieb pri hypotékach aj úveroch na bývanie. Stále nás pritom zaujíma najmä to, akú výslednú úrokovú sadzbu dostaneme – pri schválení úveru i pri jeho obnove. Podľa toho si treba jednotlivé banky a ich ponuky porovnávať a podľa toho, či v banke ostať alebo nie, sa pri koncoch fixácie rozhodovať.

Úroky rozdelené a vopred. „Výsledný úrok bude klientov zaujímať najviac aj naďalej,“ uvádza Milada Šebestyénová, produktová manažérka pre hypotekárne úvery vo VÚB banke. Po novom však bude mať úroková sadzba uvedená v zmluve a následne aj pri každej obnove úroku dve časti – základný úrok (ten si bude môcť každý porovnať s konkurenciou a banka ho bude povinná zverejňovať) a hrubú maržu. „Banka je v zmysle novely zákona o bankách povinná zverejňovať na svojej internetovej stránke výšku základnej úrokovej sadzby,“ hovorí Mária Horváthová z Dexia banky.

Hrubú maržu pritom banka nemusí zverejniť, je povinná uviesť ju iba klientovi pri schválení úveru či obnove sadzby. On si môže porovnať, ako sa obe časti jeho úrokovej miery vyvíjajú, či je pre banku dôveryhodnejší, a teda jeho osobná riziková marža klesla alebo vzrástla. Banky na druhej strane tvrdia, že nový zákon presne nedefinuje, čo majú tieto dve zložky obsahovať. Je preto možné, že v každej banke sa budú skladať z iných položiek. Zároveň budú banky povinne pri obnove fixácie úrokovej sadzby klienta informovať o výške novej sadzby dva mesiace vopred. „Klient si tak v dostatočnom časovom predstihu bude môcť ponuky bánk porovnávať a v prípade, že nebude spokojný s novou úrokovou sadzbou, môže úver bezplatne predčasne vyplatiť a prejsť do inej banky,“ vysvetľuje Alena Walterová z VÚB.

Aj tu je však menší problém. Úrok, ktorý banka klientovi oznámi vopred, je platný ku dňu vyhotovenia takéhoto oznámenia. To znamená, že ak banka medzičasom zmení sadzby, na klienta to nebude mať žiaden dosah. „To môže byť pre neho pozitívne, ak úroky na trhu medzičasom vzrastú, ale aj negatívne, ak bude vývoj opačný,“ hovorí M. Šebestyénová.

Oznamovacia povinnosť pritom platí pre všetky úvery zabezpečené nehnuteľným majetkom, to znamená aj pre staré úvery tohto typu. „Prvýkrát sa použije pri dobe fixácie úrokovej sadzby, ktorá uplynie 15. marca 2012, prví klienti dostanú list najneskôr 15. januára 2012,“ uvádza M. Horváthová z Dexia banky.

Predčasné splatenie

Ak sa klient rozhodne hypotéku alebo úver zabezpečený nehnuteľnosťou predčasne splatiť v čase výročia fixácie úrokovej sadzby, banka od neho nemôže požadovať žiadne poplatky, úroky alebo iné náklady. Predčasné splatenie v uvedenom prípade teda bude pre klienta bezplatné. „Nie je to však žiadna zásadná zmena, pretože bezplatné predčasné splatenie úveru pri výročí fixácie sadzby ponúkala väčšina bánk aj doteraz,“ tvrdí M. Šebestyénová.

Dôležité však je, že táto možnosť sa týka len celkového vyplatenia úveru, nie čiastočných mimoriadnych splátok. Niektoré banky ich umožňujú, aj keď to nie je pravidlom a podmienky sú rôzne. Najčastejšie to býva 20 percent z pôvodnej výšky alebo zo zostatku úveru.

Zmeny od Nového roka nastanú aj pre tých, ktorí splácajú staré hypotekárne úvery, na ktoré bola ešte poskytnutá štátna bonifikácia. „Týka sa to ľudí, ktorí si hypotéku brali pred 30. júnom 2003. Dovtedy platilo, že štátny príspevok je garantovaný na celý čas splácania,“ hovorí A. Walterová z VÚB banky. Títo ľudia budú mať možnosť preniesť si tento úver do novej banky, pričom štátny príspevok im zostane zachovaný. Podmienkou je, že úrok novej hypotéky musí byť nižší než pri tej pôvodnej a splatnosť novej hypotéky musí byť zhodná so zostávajúcou splatnosťou pôvodného úveru. Rovnako i objem novej hypotéky musí byť vo výške nesplatenej istiny pôvodnej hypotéky. Inými slovami klient si nemôže požičať viac.

Zároveň platí, že výška príspevku môže byť najviac vo výške úrokovej sadzby. „Teda ak mal napríklad klient doteraz fixný príspevok šesť percent a v novej hypotéke dostane v banke sadzbu päť percent, výška príspevku sa zníži na rovnakú úroveň, teda päť percent,“ vysvetľuje A. Walterová. Ak v budúcnosti sadzba jeho úveru vzrastie, zvýši sa aj príspevok – najviac však na pôvodnú úroveň podľa pôvodnej úverovej zmluvy. Toto pravidlo sa bude uplatňovať nielen pri prenose úveru so štátnym príspevkom do inej banky, ale aj pri prehodnocovaní úrokovej sadzby pri končiacej fixácii úverov so starým štátnym príspevkom.

„Splatenie úveru inou bankou sa oplatí iba klientom, ktorým nepokrýva štátny príspevok celú úrokovú sadzbu. Môžu získať znížením úrokovej sadzby to, že už sa nebudú podieľať na splátke úrokov spolu so štátnym príspevkom a celú úrokovú sadzbu pokryje štátny príspevok, alebo sa im ich podiel zníži,“ vysvetľuje Zdenka Dobreová z OTP Banky Slovensko. Klientom, ktorí sa na splátke úrokov nepodieľajú, sa zmena úveru neoplatí, keďže musia absolvovať administratívne úkony so splatením pôvodného úveru, s vybavením nového úveru, zmenu zabezpečenia na katastri aj s finančnými nákladmi plus niekoľko návštev banky.

Dosiahnuť na hypotéku

Okrem zmien, ktoré prinesie novela zákona o bankách, možno čakať aj ďalšie zmeny. Kedy a ktoré presne sa však zatiaľ nevie. Budú sa týkať najmä prísnejších podmienok pri schvaľovaní úverov na zabezpečenie bývania a zrejme tiež vyšších úrokových sadzieb. „Podľa informácií z viacerých bánk, banky zatiaľ nepristúpili k hromadnému sprísňovaniu podmienok pri poskytovaní hypoték. Ani spätná väzba od klientov zatiaľ nedokazuje, že by malo ísť o sprísňovanie podmienok na trhu,“ hovorí Maroš Ovčarik, šéf portálu na porovnávanie bankových produktov Finančná hitparáda. Ako však poznamenáva Miroslava Mizeráková z Hypocentra, banky postupujú o niečo opatrnejšie pri nastavovaní hypotekárneho financovania nových projektov, keďže na trhu pribúdajú nepredané novostavby. Pribúdajú tiež skúsenosti ľudí, ktorým je banka v súčasnosti pri rovnakom príjme a rovnakej založenej nehnuteľnosti ochotná požičať menej ako pred pár mesiacmi.

„Pri kríze v roku 2008 sa ukázali určité oblasti zamestnania ako rizikové z hľadiska straty zamestnania. Preto si banky vytvorili zoznamy profesií, pre ktoré bolo ťažšie získať hypotéku. Niečo podobné by sa mohlo zopakovať,“ pripúšťa M. Mizeráková.

Otázny je tiež ďalší vývoj úrokových sadzieb. Vplýva na nich viacero faktorov. Okrem referenčnej úrokovej sadzby Euribor, ktorú vyhlasuje Európska centrálna banka, je to cenová politika samotnej banky, konkurenčný tlak iných bánk či miera nesplácania úverov. Hoci Európska centrálna banka má v súčasnosti tendenciu referenčnú sadzbu znižovať (naposledy k tomu došlo začiatkom novembra, keď ECB znížila sadzbu o štvrť percentuálneho bodu na 1,25 percenta), na tom, či budú úroky pri hypotékach rásť alebo klesať, sa banky nezhodli. Zhodli sa len na tom, že o výraznú zmenu v úrokoch by ísť nemalo.

Zmeny v hypotékach v skratke

• Úrokovú sadzbu sa klient dozvie dva mesiace pred obnovou fixácie, bude tak mať dosť času na rozhodnutie, či v banke ostane alebo nie.
• Úroková sadzba bude mať po novom dve časti – základný úrok a hrubú maržu.
• Predčasné splatenie úveru pri obnove fixácie bude vo všetkých bankách bez poplatku.
• Zmeniť banku budú môcť aj tí, ktorí majú hypotéku so starým štátnym príspevkom.

Autorka je redaktorka denníka Sme.

Priebežne aktualizované porovnanie úrokov pri hypotékach nájdete na TotalMoney.sk.

Foto - Maňo Štrauch