Moje peniaze

Chyba v zmluve komplikuje cestu k bytu

V zmluvách o prevode vlastníckeho práva k bytu sa najčastejšie vyskytujú formálne nedostatky

353281
30.06.2011 / Jana Hvozdovičová

Kupovať byt nie je ako kupovať tričko v obchode. Reklamácia sa tu nevybavuje do tridsiatich dní, ale na súde. Prísť môžete o veľa. O rezervačný poplatok, ktorý ste zaplatili realitnej kancelárii, i o úver, ktorý vám banka môže na základe nekvalitnej alebo nejednoznačnej zmluvy zamietnuť. Kúpnu zmluvu by mal preto určite vypracovať právnik.

Chýb, ktoré môžete urobiť pri kúpe bytu, je mnoho. Ktoré chyby sa v zmluvách opakujú najčastejšie a ako sa im vyhnúť? Ak nemáte právnické vzdelanie, platí, že do vypracovania zmluvy by ste sa v žiadnom prípade nemali púšťať sami. „Ak ide o návrhy zmlúv pripravené klientmi na kolene, tieto majú zásadné právne chyby,“ upozorňuje Ivan Bratko zo spoločnosti Lexxus. Zväčša ide o prepis a „úpravu“ zmlúv, ktorými predávajúci nadobudli nehnuteľnosti od svojho predchodcu.

Zlou zmluvou sa však sami dostávate do nevýhodnej pozície a keďže pri kúpe nehnuteľnosti ide o veľké peniaze, čoraz viac ľudí chápe, že peniaze zaplatené právnikovi nemusia byť zbytočné. „Počet klientov zastúpených vlastnými právnikmi má rastúci trend. Najmä pri drahších nehnuteľnostiach sa dá hovoriť o pravidle,“ hovorí I. Bratko.

V týchto prípadoch sa predajný proces často mení na „bitku“ právnych zástupcov, kde sa každý z nich snaží chrániť záujmy svojho klienta často aj na úkor práv druhej strany. Svojich právnikov majú aj realitné kancelárie a návrh zmluvy dostane kupujúci zvyčajne od nich. „Tu platí, že zmluva by mala byť vyvážená pre obe strany, mala by obsahovať všetky náležitosti a špecifiká konkrétneho obchodu a pritom by mala byť čo najjednoduchšia a čo najviac zreteľná,“ hovorí Peter Vozár, realitný maklér Re/Max 1 Developer v Trnave.

Súhlas oboch strán

Ak zmluvu vypracúva realitná kancelária, mala by niesť zodpovednosť za prípadné chyby. „Dobrou prevenciou je dať zmluvu podrobne ešte preštudovať viackrát obom zúčastneným stranám,“ uvádza P. Vozár. Ako hovorí Daniela Rážová z realitnej kancelárie Bond reality, klienti môžu pripomienkovať čokoľvek, čo považujú za dôležité. „Majú na to právo,“ hovorí. Obchodné dojednania sú väčšinou vopred dohodnuté, takže pripomienky sú zvyčajne formálneho charakteru.

Stáva sa, že klient si dá zmluvu skontrolovať aj svojmu právnikovi, prípadne si ju môže dať aj vypracovať celú. Ešte je tu aj protistrana, ktorá so zmluvou môže, ale aj nemusí súhlasiť a nakoniec obom stranám neostáva nič iné, ako sa dohodnúť.

O tom, že je v zmluve chyba, sa dozviete zvyčajne vtedy, keď kataster pozastaví konanie. Napríklad ste v zmluve zamenili výraz poschodie a podlažie. „Kataster v prvom rade kontroluje údaje o nehnuteľnosti (list vlastníctva, súpisné číslo či parcelu), v druhom údaje o účastníkoch (meno, priezvisko, rodné priezvisko, rodné číslo, adresu trvalého pobytu, stav, národnosť), z akého do akého typu vlastníctvo nehnuteľnosti prechádza a ostatné náležitosti zmluvy,“ vymenúva Matej Jeleň, realitný maklér Re/Max Benard 300 v Prešove. V prípade, že nastane chyba, kataster konanie preruší, upovedomí zmluvné strany, ktoré musia uvedený problém do tridsiatich dní odstrániť.

44_MST_0079_vystavba_novych_bytov.jpg

Chyby sú formálne

Ako hovoria právnici z advokátskej kancelárie bnt, v zmluvách o prevode vlastníckeho práva k bytu sa najčastejšie vyskytujú formálne chyby. Sú to napríklad chýbajúce rodné číslo, nedostatočný popis bytu a jeho príslušenstva, prípadne chýbajúce vyhlásenie nadobúdateľa bytu v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.

„V praxi sa často zabúda na doloženie prílohy, a to vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv,“ hovorí advokát Roman Gašparík z bnt.

V záujme právnej istoty odporúča, aby sa do zmluvy zapracovali aj ďalšie náležitosti. Napríklad spôsob úhrady kúpnej ceny prostredníctvom vinkulácie v banke alebo notárskej úschovy, kto bude znášať náklady spojené s prevodom vlastníckeho práva k bytu, ako aj určenie, ktorá zo zmluvných strán je povinná podať návrh na vklad do katastra.

„Je dobré tam zapracovať aj povinnosť predávajúceho, ako aj iných s ním žijúcich osôb, ktoré sú prihlásené na trvalý pobyt v prevádzanom byte, odhlásiť sa z trvalého pobytu v byte a stanovenie lehoty, v ktorej je predávajúci povinný tento svoj záväzok splniť,“ dopĺňa advokát.

Zmluvu číta ja banka

V prípade, že si nehnuteľnosť kupujete na hypotéku či úver na bývanie, kúpna zmluva prechádza aj „rukami“ pracovníka peňažného ústavu. Banka musí zmluvu vidieť skôr, ako úver schváli. „K schváleniu stačí návrh kúpnej zmluvy, prípadne ešte nepodpísaná kúpna zmluva. Banka na základe nej posúdi, či môže byť účelom kúpa a určí podmienky na čerpanie, pri ktorom už musí byť predložený originál kúpnej zmluvy overený notárom,“ hovorí analytička mBank Lenka Janíčková.

Ako však upozorňuje Ján Ondráš, vedúci oddelenia retailových obchodov v Slovenskej sporiteľni, banka rozlišuje, či ide o hypotekárny úver pre mladých alebo o úver na bývanie, ktorý nie je klasickou hypotékou. „Ak je účelom úveru kúpa nehnuteľnosti, pri hypotéke pre mladých banka potrebuje vidieť kúpnu zmluvu a identifikovať nehnuteľnosť už pri schválení úveru,“ hovorí J. Ondráš.

Pri úveroch na bývanie platí, že ak je úver do 70 percent hodnoty zabezpečenia nehnuteľnosti, banka nepožaduje predložiť kúpnu zmluvu ani iné dokladovanie účelu. Pri úveroch nad 70 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti musí klient zdokladovať 80 percent výšky úveru – v prípade, že je účelom úveru kúpa nehnuteľnosti, dokladovanie je napríklad kúpnou zmluvou. „Účel úveru je potrebné dokladovať do šiestich mesiacov po vyčerpaní úveru,“ ozrejmuje J. Ondráš.

MÔŽU ŽIADAŤ ZMENU

Zmluvy pritom banke nepredkladáte len tak. „Banka zmluvy kontroluje, predovšetkým či súhlasí kúpna cena a platobné podmienky, kedy sa prevedie vlastnícke právo na kupujúceho, či nehnuteľnosť uvedená v kúpnej zmluve je evidovaná v katastri nehnuteľností a iné,“ hovorí Zdenka Dobreová, vedúca oddelenia úverových produktov OTP Banky.

„Napríklad pri hypoúvere pre mladých je podmienkou, aby bolo v kúpnej zmluve dohodnuté, že ide o kúpu nehnuteľnosti určenej na bývanie, aby bol definovaný spôsob úhrady kúpnej ceny a uvedené prípadné ťarchy k nehnuteľnosti,“ vysvetľuje Zuzana Ďuďáková z UniCredit Bank. Finančná inštitúcia kontroluje celý obsah zmluvy a ak je jej niektorý bod v rozpore s podmienkami banky, môže požiadať o zmenu.

Kúpnu zmluvu a jej náležitosti treba brať jednoznačne vážne, pretože nekvalitná alebo nejednoznačná zmluva môže byť v prípade hypoték prekážkou schválenia úveru. Banky tvrdia, že žiadosť o hypotéku nezamietnu a obrátia sa na klienta s pripomienkami k zmluve a požiadajú ho o zmenu znenia kúpnej zmluvy.

A aké chyby nachádzajú banky v zmluvách najčastejšie? „Vyskytujú sa numerické chyby v spočítaní tranží, ktoré sú súčtom celej kúpnej ceny, ako aj chybné, respektíve neúplné čísla účtov predávajúcich. Niektoré zmluvy nie sú ošetrené časťami, ktoré hovoria o vyrovnaní minulých dlhov – nezaplatená elektrina, plyn, daň u predchádzajúceho majiteľa. Ľudia si nepreštudujú list vlastníctva kupovanej nehnuteľnosti a nevšimnú si ťarchy, ktoré sú tam uvedené a nespomenú podmienky zániku starých tiarch,“ vymenúva L. Janíčková. Časté sú aj nejednoznačné podmienky vyplatenia kúpnej ceny.

Autorka je redaktorka denníka Sme.

Foto - Maňo Štrauch

PROFIT DO TABLETU

Viete o tom, že PROFIT si už môžete sťahovať do tabletu a mobilu? Služba je pre predplatiteľov zadarmo, stačí si nainštalovať iOS alebo Android aplikáciu Floowie. Ostatní čitatelia si môžu vydania kúpiť na stránke Floowie.com.

PROFIT KOMUNITA

Blogy

Ako sa dostať z nešťastia, frustrácie, depresie?

Ako sa dostať z nešťastia, frustrácie, depresie?

Milujte svoj šťastný život

10.7.2014 / Eva Stanová

Wimbledon jahody zdedil

Wimbledon jahody zdedil

So smotanou, bez cukru

11.6.2014 / Katarína Schlesingerová

Budete VY ten 10-ty?

Budete VY ten 10-ty?

Deväť šťastných ľudí už svoj príbeh napísalo

30.5.2014 / Eva Stanová

Otočíte aj vy svoj život smerom k šťastiu?

Otočíte aj vy svoj život smerom k šťastiu?

263 ľudí na akcii sponzorovanej šťastím

25.4.2014 / Eva Stanová

Paleo, neo a iné trendy v jedení

Paleo, neo a iné trendy v jedení

Telo vám povie čo jesť, len keď viete počúvať.

21.4.2014 / Palo Hlubina / 2

Môže sa stať z videa nová realita?

Môže sa stať z videa nová realita?

Áno, Summit šťastného života 2014

9.3.2014 / Eva Stanová

Mozog najviac potrápi plánovanie

Mozog najviac potrápi plánovanie

8.2.2014 / Ján Uriga / 2

Ako premeniť ťažkosti na ŠŤASTIE?

Ako premeniť ťažkosti na ŠŤASTIE?

Keď život prináša riešenie

4.2.2014 / Eva Stanová

Prečo nás nezaujíma pravda?

Prečo nás nezaujíma pravda?

O dnešnej občianskej vojne v Sudáne a CAR

10.1.2014 / Ľuboš Fellner / 3